O que muda para quem tem imóveis com a nova reforma tributária?

A reforma tributária traz mudanças significativas que impactam desde a posse e o aluguel até a sucessão (herança) de imóveis. Como estamos em 2026, entramos na fase de transição prática dessas regras.

Aqui estão os pontos principais que afetam quem tem ou pretende ter imóveis:

1. Herança e Doações (ITCMD)

Esta é uma das mudanças mais imediatas e sensíveis.

• Progressividade Obrigatória: Agora, todos os estados são obrigados a adotar alíquotas progressivas. Ou seja, quanto maior o valor do patrimônio transmitido, maior a porcentagem do imposto (respeitando o teto atual de 8%).
• Base de Cálculo: O imposto passa a ser calculado com base no valor de mercado do imóvel, e não mais sobre valores venais que muitas vezes estavam defasados. Isso tende a elevar o custo da transmissão de bens valiosos.

2. Aluguéis e a Chegada do IVA (IBS/CBS)

O sistema de impostos sobre o consumo (IVA Dual) também alcança as locações, mas com proteções para o pequeno proprietário:

• Redutor Social: Para locações residenciais, há um "redutor social" (uma dedução) de cerca de R$ 600,00 mensais na base de cálculo do imposto. Isso significa que aluguéis de baixo valor podem ter carga tributária zero ou reduzida.
• Pessoa Física vs. Jurídica: Pequenos locadores (pessoas físicas) continuam com regras simplificadas. A tributação pelo novo sistema (IBS/CBS) foca mais em quem exerce a atividade de forma empresarial ou possui alta renda imobiliária.
• Aluguel de Temporada: As regras ficaram mais rígidas para quem opera profissionalmente com locação por temporada, exigindo emissão de nota fiscal eletrônica em certos casos.

3. Compra e Venda de Imóveis Novos

Para quem compra imóveis diretamente de incorporadoras ou loteadoras:

• Reduções de Alíquota: O setor imobiliário conseguiu uma redução na alíquota padrão do IVA (50% de desconto para vendas e 70% para locações).
• Imóveis Novos e Lotes: Existe um redutor de base de cálculo para a venda de imóveis novos (cerca de R$ 100 mil) e lotes residenciais (cerca de R$ 30 mil), visando não encarecer a habitação popular.

4. IPTU e ITBI

• Atualização do IPTU: As prefeituras ganharam mais liberdade para atualizar a base de cálculo do IPTU por decreto, baseando-se em critérios objetivos (como preços de mercado na região), o que pode gerar aumentos anuais sem necessidade de nova lei municipal.
• Momento do ITBI: Há uma tendência de cobrança do ITBI já no momento da transação (assinatura da escritura ou contrato), e não apenas no registro final, dificultando o adiamento desse custo.

Dica: Se você possui um patrimônio relevante, o momento atual (2026) exige uma revisão do seu planejamento sucessório, já que o custo de transferir imóveis para herdeiros subiu em diversos estados.